En breve
Google Ads compensa a una inmobiliaria sobre todo para captar propietarios: quien busca «vender mi piso en [ciudad]» o «cuánto vale mi piso» tiene intención clara y todavía no ha elegido agencia. Para compradores, los portales suelen rendir más por euro invertido.
La receta que funciona: una campaña de Búsqueda local para vendedores, palabras negativas desde el primer día, una landing de valoración con formulario corto, medir hasta la captación firmada y contestar cada lead en minutos, no en horas.
Esta guía es para agencias y agentes en España que quieren usar la publicidad en Google con cabeza: cuándo sí, cuándo no, qué campañas montar, qué palabras clave comprar (y cuáles excluir), cuánto pagar por un lead y cómo saber si funciona. Si buscas el plan completo de canales, empieza por la guía de marketing inmobiliario digital.
¿Cuándo compensa Google Ads a una inmobiliaria y cuándo no?
Compensa cuando la búsqueda tiene intención y los portales no la cubren: sobre todo, el propietario que quiere vender. No compensa cuando intentas competir con Idealista o Fotocasa por «pisos en venta en Madrid», donde ellos ocupan los primeros resultados orgánicos y tienen la oferta que el comprador quiere ver.
| Canal | Mejor para | Peor para | Qué tipo de lead trae |
|---|---|---|---|
| Google Ads (Búsqueda) | Captar vendedores en tu zona; marca local | Compradores genéricos de ciudad grande | Intención alta, busca una solución ahora |
| Portales | Compradores e inquilinos de un inmueble concreto | Captar propietarios | Interesado en un anuncio; compara muchos |
| Meta (Instagram/Facebook) | Dar a conocer pisos con vídeo; campañas a WhatsApp | Segmentación fina (vivienda es categoría especial en Europa) | Impulsivo, más volumen y menos calificado |
| SEO local y ficha de Google | Captación de vendedores a largo plazo | Resultados en semanas | Gratuito por clic, muy calificado |
Señales de que todavía no te toca invertir en Google Ads: no tienes una página de destino propia (solo el perfil del portal), nadie del equipo puede contestar un lead en menos de una hora o no sabes cuánto vale para ti una captación firmada. Arregla eso primero; si no, pagarás clics que nadie aprovecha.
¿Qué campañas de Google Ads debe usar una inmobiliaria?
Una campaña de Búsqueda para vendedores es la base; Performance Max y Demand Gen son capas que se añaden cuando ya mides bien. Este es el orden que recomendamos:
| Campaña | Para qué | Cuándo activarla |
|---|---|---|
| Búsqueda: captación de vendedores | «vender piso en [ciudad]», «valorar piso», «inmobiliaria en [barrio]» | Desde el primer día |
| Búsqueda: marca | Que nadie se quede tu nombre cuando te buscan | Si un competidor puja por tu marca |
| Búsqueda: compradores de nicho | Obra nueva propia, zonas o tipologías donde los portales no dominan | Solo con producto diferenciado |
| Performance Max | Llevar el anuncio a Búsqueda, YouTube, Display, Discover, Gmail y Maps con una sola campaña | Con al menos unas decenas de conversiones de calidad al mes |
| Demand Gen | Anuncios visuales y de vídeo en YouTube, Discover y Gmail para generar demanda | Con buenos vídeos de pisos y medición de visitas |
Performance Max optimiza hacia lo que le marcas como conversión. Si le dices que una conversión es «formulario enviado», buscará formularios baratos, y los formularios baratos suelen ser curiosos. Por eso la medición (más abajo) va antes que la automatización.
¿Hay restricciones para anuncios de vivienda en Google Ads en España?
No las mismas que en Estados Unidos. La política de publicidad personalizada de Google prohíbe segmentar los anuncios de vivienda por sexo, edad, situación parental, estado civil o código postal en Estados Unidos y Canadá; esa lista no se aplica a campañas en España (comprobado el 7 de octubre de 2026).
Eso no significa barra libre. Siguen vigentes las normas generales de Google sobre categorías sensibles, el RGPD y el consentimiento de cookies para la personalización en el Espacio Económico Europeo. Y si también inviertes en Meta, allí la vivienda sí es categoría especial en Europa: edad fija de 18 a 65+, todos los géneros y radio mínimo de 15 km, según la documentación de Meta. En la práctica, en ambas plataformas lo que más funciona es segmentar por zona e intención, no por perfil de persona.
¿Cómo se estructura una cuenta de Google Ads inmobiliaria?
Una campaña por objetivo y un grupo de anuncios por intención. Mezclar vendedores y compradores en la misma campaña reparte el presupuesto donde el clic es más barato, que casi nunca es donde está el negocio.
- Campaña «Vendedores – [ciudad]», con ubicación limitada a tu zona real de trabajo y la opción de «presencia» (personas que están o viven habitualmente en la zona).
- Grupo «Vender piso»
- Grupo «Valoración / cuánto vale»
- Grupo «Inmobiliaria en [barrio]»
- Campaña «Marca», con presupuesto pequeño.
- Campaña «Compradores – [nicho]», solo si tienes producto propio que justifique pagar el clic.
Usa concordancia de frase y exacta al arrancar. La concordancia amplia funciona mejor con puja inteligente y muchas conversiones; con poco presupuesto, abre la puerta a búsquedas que no tienen nada que ver con vender un piso.
¿Qué palabras clave funcionan para captar vendedores?
Las que expresan intención de vender o de saber cuánto vale la vivienda, siempre con la ciudad o el barrio. Ejemplos de partida (sustituye [ciudad] y [barrio] por los tuyos):
| Palabra clave | Intención | Grupo de anuncios |
|---|---|---|
| «vender piso [ciudad]» | Quiere vender, busca cómo o con quién | Vender piso |
| «vender mi casa rápido [ciudad]» | Urgencia | Vender piso |
| «inmobiliaria para vender piso [barrio]» | Busca agencia | Inmobiliaria en barrio |
| «cuánto vale mi piso [ciudad]» | Fase temprana, quiere precio | Valoración |
| «valorar piso [ciudad]» | Quiere una valoración | Valoración |
| «precio metro cuadrado [barrio]» | Informativa; puede ser vendedor o comprador | Valoración (vigilar) |
| «vender piso heredado [ciudad]» | Herencia, necesita asesoramiento | Vender piso |
Y las negativas que conviene meter desde el primer día en la campaña de vendedores:
| Negativa | Por qué excluirla |
|---|---|
| alquiler, alquilar, habitación | Si la campaña es de venta, son inquilinos |
| idealista, fotocasa, habitaclia | Búsquedas de navegación hacia un portal |
| particular, sin inmobiliaria, sin comisión | Quieren vender sin agencia |
| catastral, hacienda, plusvalía municipal | Dudas fiscales, no de venta |
| empleo, trabajo, curso, oposiciones | Buscan trabajar en una inmobiliaria |
| tasación hipoteca, tasadora homologada | Necesitan una tasación oficial para el banco |
Revisa el informe de términos de búsqueda cada semana el primer mes: es donde aparecen las negativas que no se te habían ocurrido.
¿Y para compradores? Palabras clave y negativas
Para compradores, puja solo por búsquedas muy concretas donde tengas producto que el portal no tiene igual: una promoción, una tipología escasa, un barrio donde eres fuerte. Lo genérico se lo quedan los portales.
| Palabra clave | Negativas típicas |
|---|---|
| «obra nueva [barrio]» | alquiler, vpo (si no aplica), cooperativa |
| «ático con terraza [barrio]» | alquiler, vacacional, airbnb |
| «piso 3 habitaciones [barrio] venta» | compartir, habitación, embargo, subasta |
| «casa con jardín [municipio]» | alquiler, rural (si no aplica), parcela |
¿Cuánto invertir y qué CPA puede pagar una inmobiliaria?
El presupuesto sale de la cuenta, no de una cifra de mercado: calcula cuánto vale para ti un lead y paga menos que eso. No publicamos CPC medios porque varían mucho por zona y época y no hay una fuente pública fiable y reciente para España; el dato bueno es el de tu zona, y lo sacas gratis en el Planificador de palabras clave de Google Ads (Herramientas → Planificación), que da rangos de puja estimados por palabra y ubicación.
Un ejemplo con números inventados para que veas la mecánica (pon los tuyos):
| Paso | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Honorarios medios por venta | Dato tuyo | 6.000 € |
| Captaciones que acaban vendiéndose | Dato tuyo | 70% |
| Valor de una captación | 6.000 × 0,70 | 4.200 € |
| Parte que aceptas gastar en adquirirla | Decisión tuya | 15% → 630 € |
| Leads de vendedor que acaban en captación | Dato tuyo | 1 de cada 8 |
| Coste por lead aceptable | 630 ÷ 8 | ≈ 79 € |
Con ese coste por lead máximo y el CPC del Planificador sabes qué tasa de conversión necesita tu landing. Si el CPC es de 2 € y quieres leads a 79 €, la landing tiene que convertir al menos un 2,5% de los clics. Arranca con un presupuesto que te dé al menos unas decenas de leads al mes; con cinco no puedes sacar conclusiones.
Fíjate en que la palanca más barata del cálculo es la última fila: si consigues que más leads acaben en captación, el coste por lead aceptable sube y puedes pujar más que tu competencia. Y esa fila depende, sobre todo, de lo rápido que contestas.
¿Cómo debe ser la landing y el formulario?
Una página por intención, con una sola acción y un formulario corto. El anuncio de «vender piso en Getafe» debe llevar a una página que hable de vender en Getafe, no a la home ni al listado de la agencia.
- Titular que repite la búsqueda: «Vende tu piso en Getafe con una valoración en 48 horas».
- Prueba local: operaciones en la zona, años de experiencia, reseñas reales de Google.
- Formulario de 3-4 campos: nombre, teléfono, dirección aproximada del inmueble y, opcional, cuándo quiere vender.
- WhatsApp como alternativa visible: mucha gente prefiere escribir a rellenar.
- Aviso de privacidad y casilla de consentimiento según el RGPD.
- Carga rápida en móvil: la mayoría de los clics llegan desde el teléfono.
Google ofrece también recursos de formulario para recoger el lead sin salir del anuncio. Rellenarlos cuesta menos y llegan más, pero suelen ser menos calificados: compénsalo contestando al momento y preguntando lo que el formulario no preguntó.
¿Qué extensiones (recursos) usar: llamada, ubicación y WhatsApp?
Las tres que más ayudan a una agencia son llamada, ubicación y mensaje, más enlaces de sitio y textos destacados.
| Recurso | Para qué sirve en una inmobiliaria |
|---|---|
| Llamada | El propietario mayor que prefiere hablar. Prográmalo solo en horario en el que alguien coge el teléfono |
| Ubicación | Vincula tu ficha de Google Business: muestra la oficina y las reseñas, clave en búsquedas locales |
| Mensaje (WhatsApp) | Botón para abrir una conversación por WhatsApp Business, SMS o Messenger |
| Enlaces de sitio | «Valoración», «Cómo trabajamos», «Pisos vendidos», «Contacto» |
| Textos destacados | «Valoración sin compromiso», «Oficina en [barrio]», «Atendemos por WhatsApp» |
Sobre WhatsApp: según la ayuda oficial de Google Ads sobre recursos de mensaje, funcionan en campañas de Búsqueda y Performance Max, están en beta y requieren historial de cumplimiento de políticas y la verificación de anunciante. Si los activas, los mensajes llegan a tu WhatsApp Business: necesitas a alguien (o algo) que los conteste. Con un CRM de WhatsApp como Remmit, esos mensajes caen en el mismo inbox que el resto y el asistente los atiende desde el primer segundo.
¿Cómo se mide si Google Ads trae negocio y no solo clics?
Midiendo tres niveles: la conversión en la web, el contacto real y el resultado offline (visita, captación). Solo el tercero te dice si la campaña gana dinero.
- Conversiones en la web: formulario enviado, clic en WhatsApp, clic en el teléfono. Configúralas con la etiqueta de Google y el modo de consentimiento.
- Llamadas: usa el número de desvío de Google en el recurso de llamada y cuenta como conversión las de más de 60 segundos, no todas.
- Resultados offline: cuando un lead se califica, visita o firma la captación en tu CRM, súbelo a Google Ads. Google lo permite con la importación de conversiones offline y con las conversiones mejoradas para leads, que cruzan los datos del lead (por ejemplo, el email cifrado) con el clic. Según la ayuda de Google, una conversión con GCLID se puede subir hasta 90 días después del clic.
Cuando la puja inteligente recibe «captación firmada» en lugar de «formulario enviado», deja de buscar curiosos y empieza a buscar propietarios. Para eso tu CRM tiene que guardar de dónde vino cada lead y en qué fase está; es lo que hace el pipeline de leads de Remmit.
¿Por qué responder en segundos multiplica lo que inviertes en Google Ads?
Porque el clic ya lo has pagado: lo que pase después es gratis o perdido. Un propietario que pide valoración suele contactar con varias agencias el mismo día; la que contesta primero y bien es la que entra a ver el piso.
Haz la prueba: rellena tu propio formulario un martes a las 22:00 y mira cuánto tardas en recibir respuesta. Si la respuesta es «mañana a las 10», cada euro de Google Ads de esa noche se ha quedado a medias. Con un CRM inmobiliario con IA como Remmit, el asistente contesta por WhatsApp, Instagram, Messenger o el formulario web (mediana de primera respuesta de unos 35 segundos en producción, septiembre de 2026), conversa con el lead, recoge lo que necesitas saber y te lo deja ordenado en el CRM para que llames con contexto. Si el propietario prefiere hablar con una persona, el asistente para y te avisa.
Más sobre esto en cómo responder rápido a los leads inmobiliarios y en cómo conseguir exclusivas cada mes.
¿Cuáles son los errores típicos de Google Ads en inmobiliarias?
- Mandar el tráfico a la home o al listado del portal en lugar de a una landing por intención.
- Pujar por «pisos en venta [ciudad grande]» contra los portales sin producto diferencial.
- No usar negativas: pagar clics de quien busca alquiler, trabajo o el valor catastral.
- Ubicación demasiado amplia o con la opción de «interés» en la zona, que muestra anuncios a gente que no vive allí.
- Medir solo formularios y dejar que Performance Max optimice hacia leads baratos y malos.
- Recurso de llamada activo de noche cuando nadie coge el teléfono.
- Juzgar la campaña en una semana: los ciclos de venta son largos y necesitas datos.
- Contestar tarde: el error más caro, y el único que no se arregla dentro de Google Ads.
Si haces todo lo anterior y además el lead tiene respuesta en segundos, Google Ads deja de ser una apuesta y pasa a ser un canal medible de captación. Para el resto de canales y cómo combinarlos, sigue con cómo captar leads inmobiliarios.
Preguntas frecuentes
¿Merece la pena Google Ads para una inmobiliaria?
Merece la pena sobre todo para captar propietarios que quieren vender, porque buscan activamente «vender mi piso en [ciudad]» o «cuánto vale mi piso». Para compradores suele rendir menos que los portales, que ya concentran esa búsqueda. Compensa si puedes responder al momento y medir qué clics acaban en captaciones firmadas.
¿Qué tipo de campaña de Google Ads es mejor para una inmobiliaria?
Empieza con una campaña de Búsqueda dedicada a captación de vendedores en tu zona, con concordancia de frase o exacta y una buena lista de palabras negativas. Performance Max y Demand Gen tienen sentido después, cuando ya mides conversiones de calidad, porque optimizan hacia lo que les dices que es una conversión.
¿Cuánto debe invertir una inmobiliaria en Google Ads al mes?
No hay una cifra universal: depende del CPC de tu zona y de cuántos leads necesitas. Calcula el coste por lead que te puedes permitir a partir de tus honorarios y tu tasa de cierre, mira el CPC estimado en el Planificador de palabras clave y deja al menos un mes de presupuesto para tener datos antes de juzgar la campaña.
¿Hay restricciones de segmentación para anuncios de vivienda en Google Ads en España?
Las restricciones específicas de vivienda de Google (no segmentar por edad, sexo, estado civil, situación parental o código postal) se aplican en Estados Unidos y Canadá según su política de publicidad personalizada. En España no rige esa lista, pero sí las normas generales de Google sobre categorías sensibles y el consentimiento de cookies del RGPD. En Meta, en cambio, la categoría especial de vivienda sí se aplica en Europa.
¿Puedo poner un botón de WhatsApp en mis anuncios de Google?
Google ofrece los recursos de mensaje, que añaden un botón para abrir una conversación por WhatsApp Business, SMS o Messenger en campañas de Búsqueda y Performance Max. Según la ayuda de Google están en beta y exigen tener la verificación de anunciante completada, así que puede que aún no aparezcan en tu cuenta.
¿Cómo mido si Google Ads me trae captaciones y no solo clics?
Marca como conversión el formulario enviado, la llamada y el clic a WhatsApp, y después importa a Google Ads lo que pasa fuera de la web: lead calificado, visita realizada, captación firmada. Google lo permite con la importación de conversiones offline o las conversiones mejoradas para leads, y así la puja aprende a buscar propietarios que firman.
¿Por qué mis campañas de Google Ads traen leads que no contestan?
Casi siempre por la velocidad de respuesta: el propietario que pide una valoración suele escribir a varias agencias a la vez y se queda con la primera que le atiende bien. Si tu equipo tarda horas, el lead ya habló con otro. Un asistente que contesta en segundos y propone la visita convierte el mismo clic en una conversación real.
Compartir
